¿Qué pasa si tu edificio COLAPSA por un terremoto? Esto ocurriría con tu propiedad en Perú

Un terremoto de gran magnitud podría provocar daños severos en edificaciones y generar una duda que pocas veces se plantea antes de una emergencia: ¿qué ocurre con un departamento si el edificio donde está ubicado colapsa por completo? La respuesta no implica necesariamente que el propietario pierda todo, pues existen reglas sobre el terreno, la copropiedad y, en algunos casos, los seguros vinculados al inmueble.

Además, la situación puede ser diferente si el daño es parcial o si el departamento todavía tiene una deuda hipotecaria. ¿Qué derechos conserva el propietario y qué obligaciones tendría que asumir? A continuación, conoce los escenarios que podrían presentarse en Perú.

Cuando una construcción queda completamente destruida como consecuencia de un sismo, el derecho de propiedad sobre la edificación deja de existir. Así lo explicó Carlos Acosta Olivo, profesor de Derecho Civil de la Universidad Científica del Sur (UCSUR), al diferenciar la situación del inmueble y la del terreno sobre el que fue construido.

“Si lo vemos de manera general, cuando el bien se destruye, se acaba el derecho de propiedad”, señaló el especialista.

Sin embargo, esto no significa que desaparezcan todos los derechos que tenían los propietarios. El terreno permanece y pasa a formar parte de la propiedad común de quienes anteriormente eran dueños de los departamentos, de acuerdo con el porcentaje de participación que cada uno tenga registrado.

A partir de ese momento, la junta de propietarios debe evaluar qué hacer con el predio. Una de las alternativas sería reconstruir el edificio, aunque esta opción puede representar un gasto considerable para todos los copropietarios.

“En la práctica, levantar un edificio es carísimo, por eso suele ser más viable vender el terreno y repartir el dinero”, agregó Acosta.

Si se opta por vender el terreno, el dinero obtenido no necesariamente se divide tomando como referencia únicamente los metros cuadrados de cada departamento. El reparto se efectúa conforme a la cuota de participación que corresponda a cada propietario, considerando la información registrada.

El especialista también señaló que existen disposiciones municipales relacionadas con la cantidad de departamentos y estacionamientos, un factor que podría influir en la distribución y en las decisiones que se adopten para una eventual reconstrucción.

El escenario cambia cuando el terremoto provoca daños estructurales, pero la edificación no queda totalmente destruida. En esos casos, la junta de propietarios puede adoptar acuerdos destinados a financiar las reparaciones necesarias para preservar las áreas y elementos comunes.

Por ejemplo, si resulta necesario reforzar columnas estructurales, el gasto podría distribuirse entre todos los propietarios debido a que se trata de una intervención que beneficia a la estructura general del edificio.

El profesor planteó como referencia una reparación valorizada entre S/120.000 y S/150.000 para un inmueble con 300 departamentos. Bajo ese supuesto, el aporte individual sería de aproximadamente S/400.

“El costo se divide entre todos, lo que facilita la viabilidad de obras que benefician a la estructura general”, sostuvo el profesor.

En cambio, si los daños se limitan al interior de un departamento y no comprometen elementos comunes, la responsabilidad de asumir las reparaciones correspondería al propietario de esa unidad.

Asimismo, una eventual reclamación contra la constructora dependería de que una evaluación técnica determine la existencia de defectos estructurales o incumplimientos de las normas correspondientes. Si no se demuestra una responsabilidad de ese tipo, el desastre podría ser considerado un caso de fuerza mayor, lo que limitaría las posibilidades de exigir una reparación directamente a la empresa constructora.

Tener una deuda hipotecaria no significa que esta desaparezca automáticamente si el inmueble queda destruido. En este escenario, la existencia de un seguro asociado al departamento puede resultar determinante.

Alain Di Natale, secretario ejecutivo de la Defensoría del Cliente Inmobiliario (DCI), explicó que las entidades financieras suelen solicitar que se active la cobertura correspondiente cuando ocurre un siniestro que afecta el inmueble.

“El banco exigirá la activación de la póliza de seguro contra daños del inmueble”, explicó.

Si la indemnización otorgada por el seguro supera el saldo pendiente del préstamo, el monto restante podría ser entregado al propietario. En cambio, si no existe una cobertura que permita atender la deuda, el titular podría continuar obligado a cumplir con el crédito pese a que la edificación haya sido destruida.

Por ello, es importante diferenciar entre los seguros vinculados a un crédito hipotecario. El seguro contra daños tiene como finalidad proteger el inmueble frente a situaciones como un terremoto, mientras que el seguro de desgravamen está destinado a cubrir la deuda ante circunstancias como el fallecimiento o la invalidez del titular, según las condiciones de la póliza.

En determinadas circunstancias también podría evaluarse una alternativa distinta. Si el propietario cuenta con otro inmueble, existe la posibilidad de ofrecerlo como nueva garantía para respaldar el préstamo. “El propietario puede regarantizar con otro bien si tiene capacidad”, dijo Di Natale.

No obstante, esta opción no es automática. Su aceptación dependerá de la entidad financiera, de sus políticas internas y de la evaluación que se realice sobre el inmueble ofrecido como nueva garantía.

Por ello, ante un eventual terremoto que destruya una edificación, la situación de cada propietario dependerá de factores como el estado del terreno, el nivel de daño, los acuerdos de la junta de propietarios, las responsabilidades que puedan determinarse y las coberturas de los seguros contratados.