Saneamiento de Predios Estatales: ¿cuáles son los procedimientos y cómo obtener el título de propiedad?

Cuando se habla de saneamiento de predios estatales, es importante tener en cuenta que este es un proceso que tiene como objetivo regularizar y legalizar los derechos de propiedad u otros derechos reales sobre terrenos. Este proceso busca obtener la titulación o documentación necesaria para que la propiedad pueda ser registrada de manera legítima en los Registros Públicos.

Este proceso busca obtener la titulación o documentación necesaria para que la propiedad pueda ser registrada de manera legítima en los Registros Públicos.

El objetivo principal es regularizar y legalizar la propiedad de los terrenos estatales, garantizando que la situación jurídica de dichos predios esté correctamente reflejada en los registros correspondientes. Esto es esencial para evitar problemas legales, mejorar la seguridad jurídica de las propiedades y promover el desarrollo ordenado de las áreas urbanas y rurales.

Ante esto, Raquel Lorena Coronado Arce, especialista en derecho penal y civil, explica cómo es este proceso y todo lo que conlleva, pero sobre todo lo que hay que tener en cuenta para alcanzar la titularidad de la propiedad.

“La venta de los predios del Estado, en el marco del Sistema Nacional de Bienes del Estado bajo la rectoría de la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales (SBN), se realiza, en principio, a través del mecanismo de la subasta pública; dicha regla es muy importante para asegurar transparencia y rectitud en la disposición del patrimonio estatal, es por ello que constituye una garantía del Sistema Nacional de Bienes Estatales (artículo 7 de la Ley 29151)”, explicó la letrada.

“Como excepción a la subasta, el artículo 222 del reglamento de la Ley 29151, aprobado con Decreto Supremo Nº 008-2021-VIVIENDA, establece la causal de venta directa por posesión iniciada con anterioridad al 25 de noviembre del 2010, fecha en que se emite la Ley de imprescriptibilidad de los predios del Estado”, agregó.

Además, la abogada, manifestó que, como detalle, se precisa que cuando la posesión es consolidada con actividades comerciales, industriales, educativos, etc., la venta directa es efectuada sin el concurso de mejora de precio en el proceso; en cambio, cuando la posesión se presenta sólo como control del predio delimitado con obras civiles de carácter permanente, el proceso de venta se desarrolla con la publicación del precio para la mejorar la oferta, pero quien tiene la decisión final siempre es el posesor sin oportunidad otra puja.

El precio de venta del predio es determinado vía tasación comercial, el cual es elaborado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, conforme al Reglamento Nacional de Tasaciones. Una vez tasado, este es comunicado al poseedor solicitante a fin que pueda aceptarlo, luego de lo cual la entidad (SBN o Gobierno Regional con función transferida) emite la resolución.

En cuanto al pago del precio de venta, debo indicar que es posible efectuar con financiamiento bancario, pudiendo dar en garantía el mismo predio en proceso de compra.

En el ámbito agrario, también se establece que el Estado procederá a la venta o concesión de las “tierras eriazas” de su dominio en subasta pública, exceptuándose de dicha regla los siguientes supuestos:

1ª La venta de parcela eriazas para pequeña agricultura, de 3 a 15 hectáreas (Segunda Disposición Complementaria de la Ley 26505 y el Decreto Supremo Nº 026-2003-AG).

2ª La adjudicación directa de tierras eriazas habilitadas íntegramente a la actividad agropecuaria, con posesión iniciada hasta el 31 de diciembre del 2015 (Ley 31145, modificada por la Ley 31848)

En los casos ante mencionados la disposición es a valor arancelario y el trámite corresponde desarrollar a la Direcciones o Gerencias agrarias de los Gobiernos Regionales.

Adicionalmente, cabe indicar que los poseedores de un “predio rústico” de propiedad del Estado, destinado íntegramente a la actividad agropecuaria, que se encuentren en posesión en forma pública, pacífica y continua iniciada hasta el 31 de diciembre del 2015, podrán regularizar su situación jurídica ante el gobierno regional correspondiente. Es este caso la titulación es gratuita.

De acuerdo con la Ley 29618 a partir el 25 de noviembre del 2010, La cual establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su propiedad y declara imprescriptibles los bienes inmuebles de dominio privado estatal por lo cual no es posible la prescripción adquisitiva de dominio de los predios del Estado, excepto los casos que a la dación de la citada norma se hubiese cumplido con los requisitos legales para ser declarado como tales. Es por ello que cabe resaltar que si antes de la entrada en vigencia de la presente ley, se alcanzó con cumplir los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio, según lo estipulado en el código civil art. 950 "La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe".

Se puede regularizar el bien inmueble, mediante la prescripción adquisitiva de dominio, para ello debe de haberse obtenido todos los requisitos antes de la vigencia de la norma y demostrarlo con la documentación necesaria, para lo cual se iniciará el proceso en la vía correspondiente, pudiendo así obtener el saneamiento del bien.

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