Murió la Ley de Alquileres: inquilinos podrán quedarse para siempre si cumplen con este requisito
La usucapión permite a quienes han poseído un inmueble pacífica y continuamente adquirir su propiedad tras un plazo legal.
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Alquilar un inmueble puede parecer un trámite sencillo, pero las regulaciones y cláusulas en los contratos de alquiler en ocasiones colocan a los inquilinos en situaciones de vulnerabilidad. Entre las disposiciones más controversiales se encuentran las cláusulas que permiten el desalojo sin previo aviso, lo que genera preocupación entre expertos en derecho inmobiliario. Sin embargo, existe una figura legal poco conocida que podría jugar a favor de los inquilinos: la usucapión o prescripción adquisitiva.
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¿Qué es la usucapión o prescripción adquisitiva?
La usucapión es una figura jurídica que permite a una persona adquirir la propiedad de un inmueble o bien mueble tras haberlo poseído de manera continua, pacífica y en concepto de dueño durante un periodo determinado por la ley. Es decir, con el paso del tiempo y bajo ciertos requisitos legales, alguien que no era el legítimo propietario podría convertirse en dueño del bien.
Esta herramienta legal, aunque poco común, no debe confundirse con el fenómeno de la "okupación". A diferencia de esta última, la usucapión exige una serie de condiciones que deben cumplirse estrictamente y no se limita a inquilinos, ya que incluso personas ajenas al contrato de alquiler pueden utilizarla.
¿Cómo pueden los inquilinos convertirse en propietarios?
Los inquilinos que deseen beneficiarse de la usucapión en España deben cumplir con los siguientes requisitos:
- Posesión continua y pacífica
Los inquilinos deben haber habitado la vivienda sin interrupciones durante el tiempo establecido por la ley. Además, esta posesión debe ser pública y libre de conflictos legales con el propietario original. - Plazo legal
Si se actúa de buena fe y con un documento que pueda considerarse un "justo título", el periodo mínimo es de 10 años. En caso de mala fe o ausencia de dicho documento, este plazo se extiende a 30 años. - Actuar como dueño
El inquilino debe comportarse como si fuera el propietario, lo que incluye el pago de impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y hacerse cargo de reparaciones y mantenimiento. - Sin acciones legales del propietario
Durante el periodo indicado, el legítimo propietario no debe haber tomado medidas legales para recuperar el bien.
¿Pagar impuestos convierte automáticamente en dueño?
Aunque el pago de impuestos, como el IBI, puede ser una evidencia de que alguien actúa como propietario, este hecho por sí solo no basta para adquirir la propiedad en España. Según el artículo 1940 del Código Civil, deben cumplirse todos los requisitos de la usucapión, y además, un tribunal debe reconocer formalmente esta adquisición, lo que implica la posterior inscripción del bien en el Registro de la Propiedad.
Implicaciones de la usucapión para propietarios e inquilinos
La usucapión plantea un debate sobre la protección de los derechos de propiedad frente a la posibilidad de que los inquilinos, o incluso terceros, puedan adquirir inmuebles a través de esta figura legal. Si bien puede parecer una "artimaña legal", también es una herramienta que busca proteger el uso efectivo y prolongado de un bien en favor de quien lo utiliza de forma legítima y responsable.
En una conversación con el abogado Marcos Gabriel Galán Paiva, aclaró una de las dudas más comunes respecto a la Usucapión o prescripción adquisitiva de dominio: ¿puede un inquilino en Perú quedarse con la casa que renta?
"Un arrendatario en el Perú no puede recurrir a la figura de la Usucapión como forma de adquisición de un bien, toda vez que quien actúa como inquilino no puede ostentar o acreditar un comportamiento igual al de un propietario y, por lo tanto, esto lo excluiría de los requisitos contemplados en el artículo 950 del Código Civil", mencionó Galán.
No obstante, explicó que existe una excepción teórica en la que un arrendatario podría llegar a adquirir el bien: "La única forma en la que un inquilino, en teoría, pudiese adquirir un bien por prescripción adquisitiva de dominio sería a través de la figura de INTERVERSIÓN, mediante la cual, cumpliendo una serie de requisitos, una persona puede pasar a poseer como propietario cuando antes no se tenía dicha condición. En tal caso, habiendo mutado la persona su posesión en calidad de arrendatario a un poseedor como propietario, cumpliría uno de los requisitos para acceder a la Usucapión".